大连旅顺酒店租赁合同纠纷案，近 600 万赔偿差额背后的谜团

本站讯 租了三栋几近废弃的楼房，开起一家快捷酒店，只装修先后就投入1000余万，租赁期15年，而只干到第八年出租方却单方解除了租赁合同。租赁方根据自己的认知算了一笔帐，出租方需赔偿他们的损失近2000万，出租方不认可这个额度，于是，出租方上法庭成了被告，最终，法院只判决183万的赔偿额度，如此大的差距，原告肯定不服，于近日提起上诉。

租赁方为大连旅顺影视之家快捷酒店有限公司，出租方为航天科工三院下属的大连航天疗养院，一审法院为大连市旅顺口区法院。

一方为夫妻档的小微民企，一方为万人敬仰的航天人。按理，合同提前解除后，停业等一系列的损失补偿费用按国家法律及相关规定处理。何况，这一条还明明写在了租赁合同之中，那么，酒店是因何算出近2000万的损失?法院又据何法何规作出如此差额巨大的判决?针对此焦点问题，记者展开了调查。

政策变化：航天疗养院提前解约

2014年，一对夫妻租下了位于大连旅顺口区的一座几近废弃的疗养院，开了一家快捷酒店，建筑面积为4528.13平方米，夫妻与大连航天疗养院口头商定，租期为15年到20年，至少为15年，合同5年一续签，于是双方先签订一个为期5年的租赁合同，年租金为30万，合同中还约定：“如因规划建设或收取房产等原因致使合同提前终止,出租方退回未租赁期间的剩余租金,并补偿装修改造费用及经营损失。”

合同签订后，影视之家快捷酒店先后投入1000多万进行了装修，一年后开始营业了。

2023年底，酒店方突然接到解除租赁合同的通知，并限期将房屋腾退，原因是国家政策有变，航天疗养院需要将此房产无偿划转出去，对此，酒店方面计算出了近2000万的损失，包括修缮、翻新、改造、装修、增加相关附属配套设施、经营、未到期的租金及员工安置等，双方协商无果，只好去法院进行裁决。

       (改造前后)

法院判决：缘何基本的事实都要违背?

按理，这起房屋租赁纠纷并不难审理，但是，2024年5月法院正式立案，但到今年半个月前才下判决，此案整整审了一年，但结果却只判了183万的赔偿额度。对此，酒店方如何也想不明白，他们投入巨额资金获得经营收益的目的落空，该经营收益的丧失必然成为其损失，且合同当中还明明写着的，这是最基本的事实，但法院却以“经营损失具有不确定以及超出可预见性”为借口，不认可酒店方面的请求。

酒店方面还告诉记者，他们提出的经营损失，法院方面没有进行调查，更谈不上进行司法鉴定，而判决结果似乎就是法官一拍脑门就下判决了，虽然用了一年时间。还有,2024年3月，酒店向法院提起诉讼时同时要求证据保全，对案涉房屋进行评估，评估后及时腾退。这本是十分正当的法律程序,但法院却拒绝了。更让他们难以理解的是，法院不仅拒绝财产保全，对上诉期间影视之家为了保留证据安排人手看护房屋所用的水电和人员费用不予赔偿，还把上诉期间也算作了装修的折旧时间。

          (判决书)

上诉请求：明确多项赔偿变更

酒店方面对一审的判决很是不服，于是上诉到大连市中级法院。酒店在上诉状中提出了一系列明确的上诉请求：一是变更原审判决第二项，要求被上诉人大连航天疗养院增加支付上诉人装修损失补偿款 2943349.29 元;二是变更原审判决第三项，要求增加支付前期水电及电梯工程垫付费用 547648.5 元;三是变更原审判决第四项，要求增加支付鉴定费 72475 元。此外，还请求撤销原审判决第六项，改判被上诉人支付上诉人经营损失 3236068.58 元、电费 51110.12 元、物品损失 430502 元、人工损失 122283.87 元、评估费 34450 元，并返还剩余租金 145833 元，总额约为760万元。

记者手记：失信的航天人与判“葫芦案”的法官

对法院或法官而言，拿到房屋租赁方面纠纷的案子，就如同大学生拿到小学生的作文，是再简单不过的事，但是，大连市旅顺口区法院对此案那可是相当的“重视和慎重”，立案过程就长达一个月之久， 而该案件的审理过程也极其拖沓，前后共组织开庭六次，到下判决时整整历时一年。这么长时间完全可以给一个大中型涉黑团伙下个几百页的判决，而且在第六次开庭前，法官以患精神类疾病为由主动要求夫妻俩更换法官。为了尽快结案，夫妻俩没有更换法官，于是记者在想，这个案子有那么复杂吗?难产在哪里?只因被告是航天人而原告只是一对夫妻?

这类的案子，法院首先要调查和判定的就是经营者损失的问题，什么叫“经营损失具有不确定以及超出可预见性”?法院调查了吗?评估了吗?经营者购买的酒店经营用品，在租赁纠纷的处理过程中，一般采用一方接受物品，向另一方按照评估价确定损失，或者是对物品予以变卖，将变卖价格和评估价格的差价作为损失予以处理，这也是惯例，但是，这家法院对此都未予以处理。

还有，大连航天疗养院将这4528.13平方米可以正常营业的酒店，划拨出让时，作价评估仅有90.91万元。该虚报行为到底是为了什么?仅仅针对酒店不能得到合理的补偿还是还有其它用意?是表面上的国有资产流失或贬值还是背后藏着其它的交易?

针对此案，有人说是航天人失信，也有人说是法院的法官在办“葫芦案”，记者觉得这二者应是兼而有之。

现在，此案到了二审，这二审法院是不是也会历时一年?也如一审法院一样的不调查不评估再充当一次“葫芦僧”呢?记者不得而知，只能静静地关注着案件的后续发展，期待最终能有一个公正合理的结果，给双方当事人一个交代，也给社会一个交代。4月30日《中华人民共和国民营经济促进法》已经颁布，5月20日即将试行，能否切实保护民营企业的合法权益?毕竟，公平公正的司法裁决是维护社会秩序和商业环境的重要保障。(沈杰)

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编辑：李辉